Với định hướng bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý, sử dụng đất đai... Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi một cách tương đối toàn diện so với Luật Đất đai năm 2013, trong đó giữ nguyên 28 điều, sửa đổi, bổ sung 184 điều, bổ sung 41 điều mới và bãi bỏ 8 điều. Các quy định của dự thảo Luật đã được cơ quan soạn thảo xây dựng trên cơ sở kế thừa các quy định cũ, đồng thời rà soát chỉnh sửa đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn. Tuy nhiên, qua rà soát khoảng 112 văn bản quy phạm pháp luật có liên quan,dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được triển khai lấy ý kiến nhân dân vẫn còn một số nội dung chưa thống nhất với các văn bản pháp luật khác, cụ thể:
Về áp dụng pháp luật: Điều 4 của dự thảo quy định: “1. Quản lý và sử dụng đất đai phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các luật khác có liên quan. Trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Đất đai và Luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, trừ các trường hợp sau đây:
a) Việc thực hiện trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.
b) Việc thực hiện trình tự, thủ tục đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu thầu.
c) Trường hợp đất đai được giao, cho thuê cho cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập thì việc quản lý, sử dụng áp dụng theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Việc sắp xếp lại, xử lý đất và các tài sản khác gắn liền với đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Trường hợp sau khi sắp xếp, xử lý tài sản công mà đất đai được xử lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân để sử dụng thì việc quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này.
2. Trường hợp Luật khác ban hành sau ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành cần quy định đặc thù về quản lý, sử dụng đất khác với quy định tại Luật Đất đai thì phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, nội dung thực hiện theo quy định của Luật khác đó; trường hợp Luật khác không xác định cụ thể thì áp dụng quy định của Luật Đất đai…” là chưa thống nhất với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.
Dự thảo quy định trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của luật này và luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.
Như vậy, quy định tại Điều 4 dự thảo là chưa phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có quy định khác nhau về cùng một vấn đề tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015. Do đó, quy định của dự thảo cần điều chỉnh để phù hợp và đảm bảo về nguyên tắc áp dụng pháp luật đã được quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Về phân loại đất: Điều 10 dự thảo về phân loại đất, gồm có:“Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất chuyên trồng lúa, đất trồng lúa còn lại và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất lâm nghiệp gồm đất rừng sản xuất,đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
d) Đất chăn nuôi tập trung;
đ) Đất nuôi trồng thủy sản;
e) Đất làm ruộng muối (sau đây gọi là đất làm muối);…
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, đất an ninh);…
3. Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa giao, chưa cho thuê gồm: đất bằng chưa sử dụng, đất đồi, núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây; đất có mặt nước nội địa; đất có mặt nước ven biển; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối chưa sử dụng và các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng”.
Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 thì tên gọi và phân loại đất theo từng giai đoạn quy hoạch gồm: Đất dân dụng, đất trường học; đất cây xanh; đất ngoài dân dụng; đất trung tâm nghiên cứu, đào tạo; đất hỗn hợp và đất khác…Nội dung nàycần nghiên cứu quy định nhằm đảm bảo tính thống nhất, khả thi trong quá trình áp dụng.
Về quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoà nhưng hiện nay, Luật Nhà ở quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, sẽ tiếp tục vướng mắc trong triển khai thực tế.
Theo quy định tại Điều 6 dự thảo thì“cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Tuy nhiên, quy định này còn có điểm chưa phù hợp với các quy định tại các văn bản pháp luật khác, cụ thể tại điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Khoản 2 Điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”.
Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này tuy không mâu thuẫn về nhà và đất nhưng lại chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản là “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vấn đề này pháp luật cần có sự điều chỉnh để bảo đảm phù hợp với quy định của các văn bản khác và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
Về thời hạn có hiệu lực đối với giao dịch quyền sử dụng đất: Luật Đất đai và Luật Nhà ở quy định không giống nhau về hiệu lực đối với giao dịch quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính, nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính. Do vậy, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần tiếp tục rà soát phối hợp với các bộ ngành có liên quan sửa đổi, bổ sung đồng bộ, thống nhất các nội dung có liên quan./.
Gia Hân