Hỏi: Điều kiện về nơi làm việc khi đăng ký mua nhà ở xã hội:
Bà Nguyễn Mai tạm trú, sinh sống và làm việc tại tỉnh Phú Thọ. Bà đã kết hôn, tổng thu nhập của vợ chồng bà không vượt quá 40 triệu đồng/tháng và không sở hữu bất động sản nào tại tỉnh theo quy định.
Vợ chồng bà có nguyện vọng đăng ký mua nhà ở xã hội tại địa bàn nơi bà đang làm việc. Tuy nhiên, tại văn phòng tư vấn bán hàng của chủ đầu tư, bà được trả lời, hồ sơ không hợp lệ với lý do chồng bà đang có hợp đồng lao động và làm việc tại tỉnh Ninh Bình, không làm việc tại Phú Thọ, dẫn đến nhận xét là "không đủ điều kiện đăng ký".
Bà Mai hỏi, trường hợp bà đứng đơn mua nhà ở xã hội, thì chồng bà bắt buộc phải có hợp đồng lao động và làm việc tại tỉnh nơi có dự án (tức tỉnh Phú Thọ) thì mới được xét duyệt hồ sơ có đúng không?
Trả lời:
"1. Đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
a) Điều kiện về nhà ở: đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu; trường hợp thuộc đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 45 của Luật này thì phải không đang ở nhà ở công vụ. Chính phủ quy định chi tiết điểm này;
b) Điều kiện về thu nhập: đối tượng quy định tại các khoản 5, 6, 7 và 8 Điều 76 của Luật này để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ; đối tượng quy định tại khoản 4 Điều 76 của Luật này thì phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ".
Như vậy, căn cứ quy định nêu trên, để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập, không có điều kiện về phải làm việc trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội.
Hỏi: Giấy tờ chứng minh về thu nhập để mua nhà ở xã hội
Bà Hằng không có hợp đồng lao động, đã nộp giấy đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập lên cơ quan Công an cấp xã nhưng chưa có kết quả do được giải thích là chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định số 261/2025/NĐ-CP. Nay, thời hạn nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội đã gần hết.
Bà Hằng hỏi, khi nào sẽ có đủ văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định số 261/2025/NĐ-CP để các đối tượng thuộc diện này có thể hoàn thành hồ sơ mua nhà ở xã hội
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP ngày 10/10/2025 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 của Chính phủ, theo đó, tại khoản 2 Điều 1 đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP như sau:
"… Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở trong trường hợp không có Hợp đồng lao động thì phải bảo đảm điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 1 Điều này và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở tại thời điểm đối tượng đề nghị xác nhận căn cứ thông tin cơ sở dữ liệu về dân cư để thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập".
Ngày 10/11/2025, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 32/2025/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, trong đó tại Mẫu 05 tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư đã hướng dẫn về giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội (áp dụng cho đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động, không được hưởng lương do BHXH chi trả) do cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại thực hiện xác nhận.
Hỏi: Thứ tự ưu tiên đăng ký mua nhà ở xã hội
Theo phản ánh của ông Đức Quang (Đà Nẵng), khoản 2 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định, trường hợp dự án có đối tượng ưu tiên theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 79 của Luật Nhà ở thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm với tỷ lệ nhất định.
Số lượng căn hộ dành cho các đối tượng ưu tiên này (không thông qua bốc thăm) được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng số hồ sơ của 5 nhóm đối tượng ưu tiên này trên tổng số hồ sơ đăng ký nhân với tổng số căn hộ nhà ở xã hội của dự án. Danh sách của nhóm đối tượng ưu tiên được sắp xếp theo thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ.
Các căn hộ dành cho các đối tượng ưu tiên được bố trí theo thứ tự của Danh sách ưu tiên cho đến khi hết, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm (do chủ đầu tư tổ chức, có đại diện Sở Xây dựng và các đơn vị liên quan tham gia giám sát).
Ông Quang hỏi, trong trường hợp này, nếu cá nhân thuộc nhóm đối tượng ưu tiên là người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng (khoản 1 Điều 76 Luật Nhà ở) thì sẽ được ưu tiên trước trong danh sách 5 nhóm đối tượng ưu tiên, rồi mới đến danh sách thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ để xác định đối tượng được được ưu tiên mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm với tỷ lệ nhất định có đúng không?
Tại điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:
"đ) Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì được hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất; trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì thực hiện hỗ trợ theo thứ tự ưu tiên trước đối với: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội, nữ giới;".
Khoản 2 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định:
"Trường hợp dự án có đối tượng ưu tiên theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 79 của Luật Nhà ở thì được ưu tiên mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm với tỷ lệ nhất định. Số lượng căn hộ (căn nhà) dành cho các đối tượng ưu tiên này (không thông qua bốc thăm) được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng số hồ sơ của 05 nhóm đối tượng ưu tiên này trên tổng số hồ sơ đăng ký nhân với tổng số căn hộ (căn nhà) nhà ở xã hội của dự án. Danh sách của nhóm đối tượng ưu tiên được sắp xếp theo thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ. Các căn hộ dành cho các đối tượng ưu tiên được bố trí theo thứ tự của Danh sách ưu tiên cho đến khi hết, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm".
Căn cứ quy định nêu trên, danh sách của nhóm đối tượng ưu tiên được mua nhà ở xã hội không thông qua bốc thăm được sắp xếp theo thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ. Các căn hộ dành cho các đối tượng ưu tiên được bố trí theo thứ tự của Danh sách ưu tiên cho đến khi hết, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm.
Hỏi: Cán bộ hưu trí có được mua nhà ở xã hội?
Vợ chồng ông Võ Quang Trọng (Đồng Tháp) đều là giáo viên đã về hưu, đang thường trú ở xã, lương hưu của cả hai vợ chồng 22 triệu đồng/tháng, chưa đứng tên nhà đất và chưa được hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức.
Ông Trọng đăng ký mua nhà ở xã hội, có xác nhận ở trường về việc ông là viên chức đã nghỉ hưu, có quyết định chế độ hưởng lương hưu hằng tháng, Văn phòng đăng ký đất đai cũng xác nhận ông chưa đứng tên nhà đất.
Tuy nhiên, Sở Xây dựng không đồng ý nhận hồ sơ với lý do ông là viên chức đã về hưu nên không được hỗ trợ chính sách về nhà ở xã hội, yêu cầu xét theo diện lao động tự do (không hợp đồng lao động).
Ông Trọng hỏi, cán bộ, công chức, viên chức về hưu có được mua nhà ở xã hội hay không? Nếu được thì cần làm thủ tục gì, cơ quan nào xác nhận về đối tượng và sẽ thuộc đối tượng nào?
Tại Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định cụ thể đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, trong đó tại khoản 5 Điều 76 quy định: "5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị".
Tại khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023 quy định đối tượng quy định tại khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập quy định tại khoản này thì được mua, thuê mua nhà ở xã hội (Điều 29, Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định cụ thể điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội).
Khoản 1 Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định như sau:
"Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc liên xã, phường thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó thực hiện việc xác nhận đối với trường hợp quy định tại khoản này".
Ngày 10/10/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 của Chính phủ.
Theo đó, tại khoản 2 Điều 1 đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, trong đó đã nâng điều kiện về thu nhập đối với trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Tại Mẫu số 01a của Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư số 32/2025/TT-BXD ngày 10/11/2025 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở đã hướng dẫn về giấy tờ chứng minh đối tượng, thu nhập để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (áp dụng cho các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6, 8 Điều 76 của Luật Nhà ở, trừ đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động, không được hưởng lương do Bảo hiểm xã hội chi trả).
Theo đó, tại footnote số 6 hướng dẫn "Cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người kê khai đang làm việc thực hiện việc xác nhận. Trường hợp người kê khai đang được hưởng lương hưu do cơ quan Bảo hiểm xã hội chi trả theo quy định của pháp luật về bảo hiểm xã hội thì cơ quan Bảo hiểm xã hội đang chi trả lương hưu hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại thực hiện việc xác nhận" và tại footnote số 8 hướng dẫn "Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (trừ trường hợp người thu nhập thấp tại khu vực đô thị không có hợp đồng lao động, không được hưởng lương do cơ quan Bảo hiểm xã hội chi trả quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở). Trường hợp đối tượng đã nghỉ chế độ (nghỉ hưu) thì ghi rõ: người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (nghỉ hưu)".
Như vậy, trường hợp đối tượng đã nghỉ chế độ (nghỉ hưu) để được mua nhà ở xã hội thì phải bảo đảm điều kiện về thu nhập, điều kiện về nhà ở theo các quy định nêu trên.
MINH HẠNH