Ngày 5/2/2024 Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP gồm có 5 Điều, trong đó, đối với nội dung quy định về giá đất, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung vào 6 Điều và bổ sung thêm 9 Điều mới vào Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Nghị định số 12/2024/NĐ-CP còn quy định xử lý chuyển tiếp về giá đất.
Nghị định có một số quy định mới về giá đất. Cụ thể, về phương pháp định giá đất, Nghị định bãi bỏ phương pháp chiết trừ; sửa đổi, bổ sung nội dung, điều kiện áp dụng, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất; bổ sung quy định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh; sửa đổi, bổ sung quy định về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất, đồng thời quy định trách nhiệm của đơn vị xác định giá đất khi thu thập thông tin và trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin.
Nghị định quy định rõ các phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, cụ thể:
- Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
- Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.”
Quy định rõ thẩm quyền của UBND các cấp: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, tham mưu việc quy định cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư đối với trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh quy định các yếu tố nêu trên.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan tài chính rà soát hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành hàng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương (nếu cần thiết).
Đối với các trường hợp không thuê được tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện xác định giá đất cụ thể hoặc thành lập Tổ công tác liên ngành để xác định giá đất cụ thể.
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức rà soát các trường hợp đã giao đất, cho thuê đất… theo đúng quy định của pháp luật đất đai năm 1993, 2003 và 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 5/2/2024 nhưng chưa quyết định giá đất cụ thể để chỉ đạo xác định giá đất cụ thể và thực hiện quyết định giá đất.
Nghị định này bãi bỏ một số quy định, cụ thể:
- Bãi bỏ khoản 4 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
- Bãi bỏ các nội dung quy định về trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 3, điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; khoản 5 Điều 4, điểm a khoản 4 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; khoản 1 Điều 2, khoản 1 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; khoản 1 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Bãi bỏ khoản 1 Điều 2 Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2018 của Chính phủ sửa đổi một số điều của các Nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường.
Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành./.
TGV